曾几何时,大家都觉得东马的房地产远远比不上半岛的行情。
直至产业估价局的《2010年产业市场报告》出炉,大家才惊觉,原来东马的产业行情走势一点都不输半岛。
根据该局统计,沙巴的平均房价,仅次于吉隆坡,全国排名第二;雪兰莪也只排在第三名。
沙巴凭什么大显神威?当地的房地产渗透着什么商机?
亚庇房地产绽魅力
石油与天然气产业、棕油业和旅游业的兴起,使沙巴的发展进程,在近几年逐渐受到全马关注,特别是来自西马商家的锐利眼光,已好好地扫描一番。
尤其是房地产的行情,更是一片大好。这一点,光看亚庇四处竖起的产业发展通告板,便是最好的证明。
沙巴州政府鉴定实必丹为石油及天然气工业园,工业园全面发展后,预料可为沙巴的生产总值增加约1000亿令吉,也就是现今沙巴生产总值的36.61%及3万4350个就业机会。
种植与原产业部长丹斯里柏纳东博表示,政府在去年拨出1亿5000万令吉,提升东马原产业,并通过棕油工业综合区(POIC),提升港口设施和吸引国际买家,让东马可直接出口棕油至国际。
杨忠礼集团将投资7500万令吉,在沙巴州亚庇的外海加雅岛,兴建一个豪华的家庭式度假村。
马来西亚航空最近决定把亚庇国际机场(KLIA)打造成东部航空行动枢纽。
以上种种, 一再说明了沙巴州的魅力,而这股经济魅力所诱发的,最直接或最快浮出的契机便是房地产发展。
房价国内第二高
根据产业估价局的《2010年产业市场报告》,沙巴去年末季,整体房价按年跃升6.7%至31万5769令吉,是国内房价第二高的州属。
当中,半独立式平均售价更劲扬20.5%至54万5702令吉;2009年第四季为45万3033令吉。
以地区来看,亚庇房地产的行情最为看好,且去年增值最高。
国家产业资讯中心指出,亚庇去年上半年的房地产交易,比起2009年劲扬18.7%,而涉及的总值增飙升55%。
是的,今天的亚庇已今非昔比,新冒起的房地产计划,令市容生色不少。
高峰控股(Bpuri,5932,主板建筑股)在亚庇就有两项高楼住宅发展计划Jesselton View和OneJesselton @Kepayan;Jesselton View总发展价值预计达6600万令吉。
越来越多发展商到这里插旗,正正反映了这里的房地产行情大好,更重要的是,这里吸引的外资买家,一点都不输巴生谷。
黄金海岸大型计划激励行情
东、西马两地的房地产市场,差异性极大,例如在人口方面,东马的人口增长比不上西马,也使当地房地产需求增长受到限制。
不过,亚庇在2000年获授予城市地位之后,城市增长迅速,如今人口数量已增长至沙巴300万总人口的48%。
以国内生产总值(GDP)计算,亚庇对国家的经济贡献,全国排名第八。
占沙经济26%
这个城市去年就占了沙巴总生产总值的26%,估计去年对全国生产总值贡献了约90亿令吉。
早在中央政府推祟服务业,以争取更高成长动力之前,沙巴的服务业算是一枝独秀了。
亚庇服务领域是该州过去五年来的重要经济引擎,占了沙巴总生产总值的50%贡献,其次是农业,贡献25%。
在推动平衡性发展的努力中,政府在第十大马计划内的沙巴发展走廊(SDC),圈定策略发展地区(SDAs),来推高经济增长。
这策略发展地区更放眼,在2020年取得160亿令吉的总投资值目标。
当中,被圈定为重要的引擎重镇,正是亚庇的黄金海岸地(Kinabalu Gold Coast Enclave)。
这个大型计划结合了一个创意产业集群、健康和保健、花卉和特种天然产物、海洋运动、度假村和度假屋于一体的主要经济活动。
产业界都相信,这项计划以及亚庇的经济动力,将继续推动该州的产业发展。
同时,吸引更多高素质发展商到来,并引进更多创意产业发展计划。
住宅交易占沙州36.3%
2010年上半年,亚庇住宅产业交易占了沙巴总交易量的36.3%;其他三大地区,斗湖占19.1%、兵南邦占15.5%,以及山打根、拉卜、苏骨和京那巴登岸眼占13.3%。
根据统计,亚庇的产业供应占了沙巴35%的总供应;而过去五年,亚庇的住宅产业供应复合平均增长率(CAGR)达5.16%,沙巴州的复合平均增长率(CAGR)则为6.18%。
当地的住宅产业,供应增长最快的要数低价组屋(增长8.13%)、公寓(增长7.97%),以及两层至三层排屋(增长5.47%)。
公寓交易量州内最高
另外,亚庇的住宅产业需求的5年复合平均增长8.5%,沙巴州的住宅需求复合平均增长率则为11%。
以成交价计算,亚庇最多成交的产业介于25万令吉至50万令吉之间,这占了2010年上半年总交易的30.7%。
亚庇也是州内公寓交易数量最高的城市,去年共293个单位易手,占州内总交易量的76.5%;当中有30.4%,成交价介于25万令吉至50万令吉之间。
新计划认购率惊人
亚庇的新产业计划认购率一直保持惊人升势,许多新推出的产业计划,尤其是有特色的住宅单位,往往在预购阶段已卖得七七八八。
尽管对许多当地人来说,房屋市场价格已偏高,但高层房屋发展计划的认购率预计仍可维持强稳,国内和国外购买者的购兴均不俗。
外来买家带旺
这里的房地产另一生命力来源,是外来买家;当地的外来买家以来自砂拉越、汶莱、吉隆坡和新加坡等地居多。
据统计,去年40%至60%的买家是当地人;也就是说,外国买家与当地买家人数相若。
这些外来买家为亚庇的产业市场带来生气,而且连带价格也被推高,例如亚庇最高的公寓The Peak Vista,每平方尺叫价518令吉,每单位建筑面积介于1293 至 2448方尺,买气依然惊人。
另外,独立洋房的售价大多已过百万令吉,例如占地265英亩的Alamesra,介于2950至5000平方尺的建筑面积,每单位价格从180万令吉起跳,平均每平方尺售460令吉。
业界指出,来自香港和中国的买家,近来也急速增加,但大部分这类买家将所购买的产业当作投资生财的工具,也有不少是当成度假屋。
次级市场交易稳健上升
除了首推市场大热,亚庇的次级产业市场,同样热得火红,易手价格和租金都稳健上升。
根据房屋抽样调查所得,今年首季的双层排屋价格按年上升了8.33%。
诗巴嘉双层排屋价扬
在亚庇,双层排屋价格最昂贵地区Golden Hill Garden,其价格从去年同期的50万令吉,涨 6%至53万令吉。
另外,诗巴嘉(Sepangar)区的Taman Indah Permais双层排屋,价格从去年首季的24万令吉,上扬至今年首季的26万令吉;布吉西邦加园(Taman Bukit Sepanggar)的双层别墅每平方尺售价介于380令吉至550令吉之间。
在一些发展更完善的地区如Luyang Perdana和Millenium Heights,双层房屋市值则分别上升7.41%和7.89%。
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