“认识和了解”，很多时候是个人成功，或让某件事划下完美句点的关键；同样地，投资产业也不例外。
这里的了解，除了策略上和技巧的掌握，还概括对政府推行政策的掌握和预测能力。
新晋发展商吴明权和专业律师陈佐彬，现在就为大家教路。
吴明权：认识产业的魅力
即使在建筑和产业发展界拥有多年经验，MCT 财团有限公司执行董事吴明权，也曾不认识和了解投资产业的魅力和好处。
吴明权分享说，从1995年开始从事建筑行业，2005年正式转型为发展商，但在2009年之前，他从未投资产业。
“2009年之前，除了自己居住的房子，我并没有投资任何产业。原因是我的想法很保守，一直认为购买房地产必须使用现金，而不是向银行贷款。”
加上需要为自己的生意储备一些现金，即使有更多私人资金，吴明权也只将它们储蓄起来当后备金。
“由于房价增长价值不及生意上取得的回酬，我因而不把投资产业看在眼里。”
朋友点醒吴明权
吴明权坦言，当时的他根本看不到投资产业的魅力及好处；直至2009年，他的思想因认识了一位“资深”的产业投资者而改变……
“在2003年，这位朋友告诉我，他有许多朋友虽然才40多岁，但由于有不少产业，每月的租金收入多过开销，因而过着很写意的生活。”
他这位朋友在2003年开始购买产业， 3年内，用了30万令吉的资本，购买了4间总值310万令吉的店铺。
“在2009年时，这些产业的市价已增长至610万令吉。
“如果他把这4间店铺卖了，便有300万令吉回酬，以7年计算，回酬率高达1000%，每年的回酬率有143%。”
吴明权直言，这位朋友的计算和“成就”让他感到意外！
这投资者之后以20万令吉资本和银行贷款方式，向吴明权购买了大约400万令吉的产业。
租金率月入10万元
换言之，在2009年期间，他手上总共拥有市价1000万令吉的产业。
“一旦这些产业价值倍增至2000万令吉，而且已经偿清所有房贷，光靠6%的租金率，他每月将有10万令吉收入。
“届时，他也以和他的朋友一样，过着悠闲的生活。”
透过这产业投资故事，吴明权发觉其实投资产业有着一个很大的魅力，就是超强的增值和爆发力。
“以50万令吉资本，用16年时间来转成2000万令吉，总共增长40倍！平均1年的增幅则是两倍多。”
投资产业好处
除了高价值增长潜能的魅力，吴明权指出，投资产业也可以取得不少好处。
其中，只有购买产业，才能够像向银行取得利息的高贷款，而且房地产长远趋势向上，间接抵销了货币贬值或货胀的问题。
“有别于生意上的贷款，由于购买产业有抵押，银行的房贷利息低很多。同时，购买产业只需支付10%首期款，投资产业也不会捆绑手上的资金。”
不影响投资者情绪
更重要的是，吴明权称，投资产业，不会影响投资者的情绪。
“投资产业和投资股票不一样、股票犹如过山车，波动性很大，会影响投资者的情绪，从而干扰工作表现。相反的产业属于稳定且低风险投资项目。”
吴明权认为，如果投资对的产业，投资产业也是最好的退休计划。”
陈佐彬：政策左右房市
产业市场向好或看淡，往往也取决于政府推行的政策。
政府最近宣布一连串的措施，例如限制第三套房借贷上限为70%，之后又上调利率，都被视为要打房或为房地产市场降温的对策。
但同一时间，也有一些利好措施，例如推行“我的第一家园”，以及例如经济转型执行方案（ETP）下的大吉隆坡（Greater KL）及捷运计划（MRT）等。
亿达法务办事处（Chur Associates）创办人陈佐彬律师指出，这些措施或政策，某个程度上牵制着房地产市场的走势，但影响未必都在短期内浮现。
我的第一家园 如国王的新衣
政府早前宣布推行“我的第一家园”计划，让月入低于3000令吉，35岁以下的国人，购买屋价低于22万令吉时可免付首期钱。
陈佐彬认为，政府此举是要激励市场，但也很明显，当局忽略了跟进房地产市场的实况和产业价格的走势。
其实只适用于那些需要购买廉价房屋的人士，因为主要大城市价格低于22万令吉的住宅，特别是雪隆，根本就是一屋难求。
“市中心的屋价偏高，肯定找不到这个价格的房子，但如果在市郊区，我国的公共交通系统又不够完善。”
不宜产业投资者
廉价房屋都位于偏远地方，对日常生活造成诸多不便，所以陈佐彬认为，“我的第一家园”计划并不适用于一般产业投资者。
另外，他分析说，在这项计划上，很多人把焦点放在如何寻找22万令吉以下的房子，却忘了收入为3000令吉以下。
陈佐彬指出，月入3000令吉的受薪者，若购买一间价值20万令吉的房屋，即使是可以获得100%贷款，为期30年，每个月都必须支付逾1000令吉供款。
这还未计算每月开销，如车贷、车油、保险费、生活费、养儿育女费以及奉养父母的开支等。
易陷无法供房窘境
也就是说，如果月入不达3000令吉，购屋者是不可能以薪资的30%，在30年时间内供完所谓的100%贷款。
“所以，这个措施其实也间接说明了一个很重要的事实，就是收入3000令吉以下的人士，属于‘穷人’和‘需要帮助的一群’！”
他指出，这些买家若在财务处理上稍有不慎，便很容易陷入无法缴付房贷的窘境。
“与其说这个计划惠及普罗大众，不如说这只是国王的新衣。”
升息房贷限制冲击
国家银行去年11月3日实行第三间房屋贷款上限为70%，今年5月初将隔夜政策利率（OPR）调高25个基点至3%。
各银行机构相应提高基基本贷款利率（BLR），目前大多银行的基贷率是6.6%，两年内增长了110个基点。
陈佐彬认为，第三套房贷限制或许会促使投资者，转向购买商用产业。
至于升息，他说，这的确加重购屋者的负担，对国内房地产会有一定冲击。
他指出，除了利率，更多人才回流或我们通过经贸，吸引更多旅马商务人员，将有助房地产需求。
他相信，只要政府可加强相关策略，为外资提供更多好处，例如税务优惠，必定能吸引更多外资前来投资，进而推进我国经济与产业市场走势。
处制度化周期 大型买家操纵房市
专业律师陈佐彬近来处理房地产投资的个案越来越多，从中发现了一个新趋势。
“我发现国内房地产存在这么一个趋势，那就是当每个国家逐渐进步（Modernization）时，都会经过一个叫制度化（Institutionalisation）的周期。”
“打个比喻，在发达国家，人们很少拥有自己的家和办公室，他们主要都是租赁的，因为他们都没有购买能力。”
人民购买力脱节
他表示，只有一些机构或基金有能力购买产业，从而推高产业价格，导致房价与一般人民的购买能力脱节，人们因而只能租赁房子或办公室。
同样地，这进一步缩小了产业市场的规模，大型买家更有能力去操纵整个市场。
“如果我们的人均收入还是很低，房价却一再推高，我们也会面对这些问题。”
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