产业股被低估

绿野集团副主席丹斯里李金友受报界访问时宣称：假如他有足够的资金的话，他会买完所有上市产业股，因为它们的价值被低估得离谱（Crazy）。

此话出自一名产业界名人之口，实在值得我们深思。

不但深思，而且应该深入研究上市产业公司，看看以它们目前的股价，其股票价值是否一如丹斯里李所说的，价值被低估到离谱的地步。

低价入股良机

如果真的是这样，那么，从反向投资的角度，也许产业股股价不振，提供了一个低价入股产业公司的良机。

在过去两年中，房地产价值暴涨，涨幅由数十巴仙至数百巴仙不等，视产业地点及种类而定。

上市产业公司都拥有宝贵的房产和地皮，而且多数是在多年前，甚至一、二十年前买进的，买价非常低廉，现在价值均已暴涨，产业股的价值水涨船高，照理股价应该跟着上升才对，但产业股的股价表现却每况愈下，落后于大势甚远，实在令人费解。

上市公司所拥有的产业可以分为两类：

第一类是已落成的产业，如办公大楼、购物中心、酒店、工厂、高尔夫球场等，作为长期投资，以收取租金，使公司有稳定的收入。

不用说，这些年来，这些产业已经大幅度增值，市值肯定比账目中的价值上升了一大截。

第二类是地皮。

产业公司的主要业务，是买进地皮，分割成许多小段的屋地，建屋出售，以赚取利润，这也是大部份上市产业公司主要的盈利来源。

为了确保他们所拥有的地库，足以供多年发展之用，上市产业公司通常会买进及囤存面积相当大的地皮，以确保业务不至因为缺乏土地而中断。
这些公司囤存地皮，就好像货仓囤存货物一样，所以叫“地库”。

每一家上市产业公司的年报，都会列出所拥有地皮的地点、面积、种类（例如农业地、屋地、商用地等），买进日期及买价（或是重估价）。通常是在年报最后数页，与30名最大股东名单相毗邻。

地价翻几倍

假如你细读年报中的“产业名单”（List of Properties）的话，你会发现，许多地皮是在一、二十年前买进的，买价低得离谱，十多二十年来，地价已不知翻了多少番，目前的价格，肯定比“账面价值”高数倍，甚至数十倍。

5月7日，我曾在本专栏发表一篇“3000令吉可买多少地？”的文章，那是我偶尔重读柏年（Brem）的年报，有感而作的，17年前，柏年以3000令吉，在巴生的武吉拉惹买进4.7英亩的永久权土地，收藏到现在，价值恐怕已上升了数十倍，但在该公司的年报中，这4.7英亩地皮的价值还是3000令吉，其价值被低估的程度可想而知。

其实，假如你逐家细读上市公司的年报的话，此类情况俯拾即是，可见产业股价值被低估并非耸人听闻。

账面价值计算法

上市条例规定，产业公司所拥有的地皮，如果是作为“发展”（即建屋出售）用途的话，只准以“成本”（买价）入账，不准以重估价值入账。

理由是这些地皮在建屋后就卖掉，所以是属“贸易资产”，其性质跟制造业的原料相同（地皮就是建屋的原料），所以不准以重估后的价值入账，以防止制造虚胖的资产价值。

成本入账

所以，上市产业公司买进作为“发展”用途的地皮，只准以成本入账。

这些在十多二十年前买进的地皮，价值已不知涨了多少倍，但在公司的账目中，十多二十年来，每年仍保持买进时的价值，这个价值，称为“账面价值”（Book Value），以区别于“重估价值”。

十多年前，公司以每英亩3万令吉买进的地皮，现在已涨至50万令吉，但在公司的账面中，价值还是3万令吉，这3万令吉就是“账面价值”。

这种情形，就好像你在20年前，以3万令吉买进吉隆坡孟沙区的一间双层排屋，在你个人的财产账中，仍保持3万令吉，这3万令吉就是你的财产的“账面价值”。

现在这间排屋的价值已涨至100万令吉以上，假如你重估屋子的价值的话，你的“身家”早已超过百万令吉，所以，根据“账面价值”，你的身家只有3万令吉，实际上你是一名百万富翁。

同样的情形，许多上市产业公司在十多二十年前买进的地皮，收藏至今，价值早已上升了10倍至数10倍不等，但是在公司的账目中，这些地皮还是保持买进时的价值，就是“账面价值”。

产业公司根据地皮的“账面价值”，计算出它的资产总值，再根据这总值计算出每股的净有形资产价值（NTA），这就是公司的“账面价值”。

用这种方法计算出来的每股资产价值，假设是1令吉50仙的话，如果公司按市价重估（作为参考价，不用作入账）其地皮的价值的话，每股资产价值可能增至4令吉，假如公司以市价脱售这些地皮，套取现金的话，股东每股可以取回4令吉的现金。

低过NTA

然而目前的股价，可能只是1令吉，甚至比1令吉50仙的账面每股资产价值更低，产业股被低估，再明显不过了。

我曾加以统计，发现80%以上产业股的股价，低过其每股净有形资产价值（NTA），其被低估情况可想而知。

最近美合实业（Merge Housing）和侨丰产业（OSK Properties）的大股东分别以每股65仙和87仙全面献购小股东的股票，假如你阅读两公司的财报的话，你会发现，美合和侨丰的每股净有形资产价值分别为1令吉11仙和1令吉74仙，比献购价几乎高一倍，不要忘记这还是“账面价值”。

假如两公司重估其地皮的话，每股净有形资产价值可能更高，可见两家公司的大股东，是通过全面献购，以半价购买两公司的地皮。
请注意，是“账面价值”的半价，不是重估后的半价。

买进前须严加筛选

从以下的事实，也可以证明丹斯里李金友指上市产业公司的股票被低估到离谱的地步，是有道理的：

●以目前产业股的市值（每股股价x股票总数＝市值），要买到他们目前所拥有的地皮，是不可能的事。
●以上市产业公司目前的资金，根据市价买地皮，恐怕只能买到目前的一半或更少的地皮。
●大部份产业公司，假如按市价脱售所拥有的地皮的话，股东可以取回比每股净有形资产价值（NTA）更高，甚至比目前股价高出1倍以上的现金（视公司被低估程度而定）。

散户资金有限，多数买不起地皮，所以无法参与土地投资，以分享地皮涨价的利益。

其实，只要购买上市产业公司的股票，就是购买土地（尽管只是很小的一部份）。

长期投资

假设一家上市产业公司每股净资产价值为2令吉，而现在的股价仅为1令吉，等于你以半价购买地皮，而没有寻找地皮以及办理土地过户手续的费用和麻烦，不是更合算吗？为什么不敢买？

抱着买地皮的态度买产业股，并且像买地皮般作长期投资，肯定不会错到那里去。

必须提醒的是，产业股也好像别类股票那样，良莠不齐，买进之前，必须严加筛选，只买好股，就好像买地皮只买好地皮一样。

丹斯里李金友说，产业股被低估得离谱，有理！

By: 冷眼