2011年5月27日星期五

买店胜过买屋

房地产投资可以分为两类,一类是作为房屋发展商,盈利来自出售建好的屋子,这种情形,其实与制造业很相似,只不过制造业的原料是原材料,如以铁砂制钢材,以石料制洋灰,以板枋制傢私等。

3大部份组成售价

而在产业发展,原材料则是土地,加上建筑材料,制成品就是屋子,就好像商品可以大量生产一样,现代的屋业发展,也趋向大批建筑,建成市镇,就好像大量生产出来的,都是一模一样的产品,大量建造出来的屋子,多数也是完全相同的。

例如一个花园,几乎都是双层排屋,面积和设计完全相同,这跟大量生产出来的商品有什么分别?

一间屋子的售价,通常是由3个部份组成。

第一个部分是土地成本,通常发展商是购买大片土地,由农业地转换为屋地,分割为许多小地段,建屋出售。

土地通常是占屋子成本的五分之一以下,假设每英亩土地的成本为50万令吉,每英亩可建排屋10间,则每间的土地成本为5万令吉。

第2个部份为建费,包括屋子和基本设施的建费,这2个项目的成本,也要看地点而定。

在小市镇、建筑成本较低,平均每方尺成本在80-90令吉之间,一间建筑面积1800方尺的双层排屋,建费在15万令吉上下,如果是在大城市,成本可能要提高30至50%。

不过,这也要依个别情况而定,即使建筑面积相同,也因为地皮情况及提供之设备不同,成本会相差颇大。

例如地属斜坡,需要筑防崩墙,或是土地低窪,需要填土,或是地质松软,需要打樁,诸如此类,都要加进成本中。

优越地点价格较高

假设一间标准排屋的建费和基本设施费为15万令吉,而土地成本为5万令吉,则总成本为20万令吉,加上一些“杂费“,再加上发展商的30%毛利,则每间屋子的售价可能会订在28至30万之间,视市场情况而定。

如果屋子位于大都市的优越地点,市场需求殷切,发展商会趁机抬高屋价,可能要卖40万令吉。

掌控出租主动权

如果土地是在10年前买进的,成本低廉,而屋价已上升了1倍,赚率就可能较高,这是一些产业公司业绩表现标青的原因。“

鹏尼迪(Plenitude)就是一个典型例子,该公司在新山地不老的地皮,是11年前买下的,每平方尺成本不过2令吉78仙,现在已增值数倍,而屋子又卖得好价。

所以,赚率比别的公司高,去年每股净赚62.36仙(发红股前),今年上半年每股已净赚16.70仙(发红股后),预料全年盈利将再创新高。

在各类产业中,建店铺最好赚,店屋里面多是空荡荡的,结构简单,成本低,但售价高,故赚率比住宅高数倍。

按照政府条例规定,每30间屋子可建1间店铺。由于店铺赚率高,发展商总是千方百计,争取批准多建店屋,导致店屋比例失衡,店屋没有足够的人口支持,或者地点欠理想,就出现了租不出去的现象。

而银行的欠款必须按月摊还,业主叫苦连天。吉隆坡市郊有两个大型屋业计划,就出现了这种现象,业主被压得透不过气来。所以买店屋也要小心。

买产业出租也不容易。

店屋是租给有钱人做生意,租户利用你的产业赚钱,如果生意火红,租户捞得盘满钵满,业主即使提高租金,租户也不会搬走,因此主动权是握在业主手中。

屋子出租,租的都是无屋之穷人,租屋是一种消费行为,没有收入,你赚的是穷人的钱,地点对租户来说不是那么重要。

所以,屋主若提高租金,租户可能蝉曳残声过别枝,一走了之。这就是产业投资机构,如Reits,很少买住宅作为投资的原因。

产业投资亦如股票,需长期投资,才可获得巨利。

时间就是金钱,在房地产投资方面,尤其真确。


By 冷眼

2011年5月22日星期日

屋业利润知多少?

一项屋业发展计划,需经过冗长手续。

首先是转换土地用途(由农业地转为住宅地Conversion)、总体规划(整个住宅区的规划Layout Plan)、土地分割(将大块土地分割为许多小地段Sub-Division)、基本设施(建道路、沟渠、水电、公共设施Infra-Structure)、屋子设计(绘测屋图Design)、成本计算(计算成本Quantity Surveyor)及专业谘询(M & E, Consultants)。

然后还有招标承建(Call for Tender)、建筑商施工(Contractors,通常将部份工程交给Sub-Contractor去做)、工程进展监督(土木工程师Supervision)、融资(过渡时期贷款Bridging Finance)、购屋者贷款(End Financing)、销售(打广告Marketing)、税务(交税Tax)、屋子落成、移交给买屋者,还要品质保证期,才算功德圆满。

由买地到保证期届满,前后要5年,每一个环节,都不容有差错,所以,产业发展这门生意,赚钱也真不容易。

不明文规定原则

产业发展,有一些不明文规定的原则,这行业的人都知道,例如一英亩土地,大约可建10间普通排屋(20尺x70尺),或12间廉价屋(16尺x60尺)。

如果是出售洋楼地,则每英亩地只可卖约60%地皮,其馀40%左右保留作公共设施(道路、沟渠等),是不能卖的。

如果土地是用来建高楼大厦(如公寓、共管式公寓、办公楼等),则建筑面积和土地面积的比例(叫Plot Ratio),将影响土地的价格和发展商的赚率。

土地获利视屋价

至于以什么价格的土地才有利可图,则胥视屋子的售价而定。

高价买土地建高价屋,仍有利可图,买贵地建廉价屋,肯定亏本,这就是发展商千方百计要求政府当局豁免建廉价屋的原因。

发展商可用别的方式,代替建廉价屋,例如曾有发展商获准替政府在该住宅区建10间、8间学校,而获得豁免建廉价屋。一般来说,若土地成本不超过屋子售价的20%,有关建屋计划就有利可图。

发展商赚屋价30%

一项发展计划,由买地到交屋收工及18个月的保证期届满,需时5年,通常发展商扣所得税前,可赚屋价的30%。

以5、6年的时间才赚30%,似乎并不合算,但是,通常发展商所出的资金,也只等于屋价的30%,其余资金是由银行融资。

买屋者向银行借屋子售价的70%买屋,这70%其实是代发展商向银行借的,买屋者要付利息,是替发展商付利息。

以30%的自有资金,赚取30%的毛利,等于发展商在5年中赚1倍或是每年有20%的毛利,这是他的投资回报。

这20%尚未交所得税,故净利不到20%。

融资学不可不知

产业发展,融资是一个大学问,当你向银行借钱买地时,银行会问你:你这段土地将做什么用途?

如果你说你是买来收藏,等地价上涨的话,银行不会借钱给你,因为你没有收入来还本还利。

当然,假如你能证明你有别的收入,有能力按时还本还利的话,则属例外。

银行最喜欢借给买地后就发展,卖屋后就还款的发展商,因为他有现金周转(cash flow),只要屋子能卖出去,烂账的可能性不高。

最担心屋子滞销

发展商最担心的,是屋子卖不出去,而银行利息天天要付,不到2、3年,利润都被利息“吃”光了,该计划就无利可图了。

这就是屋子刚动工,发展商就大登广告卖屋的原因。

屋子能卖出去,工程依期完成,发展商赚到钱,银行收回贷款,买屋者欢欢喜喜“入伙”,皆大欢喜。屋子卖不出,发展商、银行、买屋者都遭殃,被放弃的建屋计划已成为社会问题。

政府倡议,“建后出售”将可避免建屋计划被放弃,但如此一来,只有少数资金雄厚的发展商,才有能力这样做,许多中、小型发展商将被迫改行。

“建后出售”也将提高屋价,羊毛出自羊身上,发展商会把额外的费用,转嫁购屋者,最后还是买屋者遭殃。


By 冷眼

2011年5月16日星期一

中泰馬設廠‧捷卡控股盼更上層樓

擁有美國母公司作後盾的捷卡控股(Ideal Jacobs)於去年5月成立後,就成功搭上今年的上市列車,預定5月18日在馬股創業板掛牌,期望在蘇州新廠房、泰國新生產線及在北馬承建新廠房計劃帶動下,能更上一層樓。
擬耗資130萬
北馬建廠房
捷卡控股創辦人兼主席安度捷卡指出,持有的三家廠房分別坐落在中國廈門、蘇州及泰國,其中蘇州廠房預定在今年中旬竣工並開始投產,而泰國廠房則剛於今年3月開始營運。
“中國廠房年產量達1千200萬項產品,母公司每年會動用一筆資金展開研發工作。”
他指出,公司也有意在北馬興建製造廠房,預計資本開銷達130萬令吉,期望明年會有具體計劃。
“大馬廠房的產品主要供本地、新加坡及印尼這些週邊國家。”
美國母公司持40.55%
捷卡控股的上市計劃放眼籌措高達810萬令吉作為擴展用途,以提昇中國、泰國及大馬的營運業務。其中承建中國蘇州廠房佔150萬令吉、泰國廠房新生產線佔100萬令吉、北馬廠房佔80萬令吉,而另180萬令吉則充作營運資本。
大馬捷卡控股成立於2009年5月,持有兩家子公司,包括廈門捷卡及泰國捷卡公司。在上市計劃完成後,美國母公司將持有大馬捷卡控股的40.55%股權。
捷卡控股是第一家母公司位於美國,業務位於中國和泰國,但尋求在馬股上市的公司。
安度捷卡表示,選擇在大馬上市的原因是大馬政府成功營造良好的經商環境,且非常適合小型公司前來掛牌。
“若要在美國上市,整個程序都非常複雜,所以母公司一直以來都沒有尋求上市。”
製造工業標籤及模切產品
捷卡控股主要製造工業標籤、商標及雷射/模切產品,並涉及組裝塑膠零件。
目前其客戶群主要來自電訊及資訊科技領域,但未來期望擴大至汽車業及製造醫藥相關配備,因前景看俏。
同時,該公司也提供終端解決方案予客戶,包括設計藝術品及隔板、印刷多層色彩隔板等。
捷卡控股以出口至亞洲市場為主,包括大馬、菲律賓、新加坡、台灣、泰國及韓國等,但去年首10個月中國市場就貢獻了65.8%。該公司也逐漸延伸至歐洲市場,以擴大市佔率。
下個挑戰
創造另一利基市場
雖然有頗多業者製造與捷卡控股相同的產品,以工業市場為主,但市場上業務模式相同的業者卻不多,所以該公司可說是攫取利基市場利好。
安度捷卡指出,該公司以客戶的需求為主導,並針對不同的要求創造組合各異的產品,所以產品種類可謂繁多。
針對公司面對的業務挑戰,他強調:“目前最大的挑戰,是如何創造另一個利基市場,促使公司邁向更大的成長空間。”
他透露,捷卡控股正計劃進軍全新領域,與目前業務大不相同,但不願透露進一步詳情,僅表示處於洽談中。
該公司截至2010年10月31日財政年,首10個月取得365萬令吉淨利,不過卻較前期的431萬令吉下滑15.36%。
對於原料漲升及馬幣走強帶來的影響,安度捷卡說:“由於我們的產品出口到不同的市場,加上原料也以不同的貨幣計算,將形成自然的護盤效應,所以整體影響不大。”
捷卡控股上市招股摘要
公開發售:3千萬股
公眾申請:200萬股
私下配售予特定投資者:2千800萬股
每股發售價:27仙
每股面值:10仙

2011年5月14日星期六

土地永远是好投资

首相日前宣布,政府将推行22万令吉建屋计划,供月入3000以下之无屋人民购买。

购屋者可以获得银行提供100%贷款,按月摊还。

他说,政府将拨出土地作此项用途,由建筑商负责兴建,由官商合作以纾解收入不高者之无屋困境。

这是一项利民德政,希望坐言起行,尽快落实。

还地于民

由于土地昂贵,由私人界兴建,每间售价22万令吉,如建筑面积中等,亦无利可图,无利可图的生意肯定无人要做。

对政府来说,土地是国有资产,国家属于全民,国土当然也是属于全民。

在政府的账目中,土地是免费的,拨地建屋,利惠中低收入者,一方面是扶持弱势社群,一方面亦是还地于民,合情合理。

人民取回属于他们自己的资产而已,故此项计划,不可视为政府的“施舍”,亦非“施恩”,惟政府能体恤民艰,亦应受到赞扬。

土地属州政府,过去州政府亦曾推行类似廉价屋计划,但不是延迟完成,就是虎头蛇尾。希望中央政府不至会如此。

首相是基于22万令吉的屋子无利可图而拨地给建筑商建屋,可见建屋成本不便宜。

这里必须指出的,是私人从事屋业发展,不但时间漫长,要通过许多繁文缛节,过程错综复杂,要付出许多见不得光的费用,还要冒一定的风险,故赚取合理的利润,无可厚非。

屋业发展这门生意,从发展商的角度看,是一门好生意,从社会的角度看,发展商解决了大部分人民“住”的需求,也是功德无量。

今天,大部分人民拥有屋子,屋价年年升,屋主身家水涨船高,故建屋出售,是典型的双赢善举。

大部分人对土地及屋业发展所知有限。

笔者自报界退休后,进入一家上市公司担任高级总经理,买地和监督产业发展计划是主要职责。

在中国、缅甸、越南、菲律宾和巴布亚新几内亚负责谈判投资计划,大多数也涉及土地及产业发展,因此对土地及产业发展,颇为熟悉,愿与大家分享。

所有土地属于国家

从国家的观点看,所有土地都属国家所有,这就是所有土地,除非得到法律的豁免,每年都要交地税(Quit Rent)的原因。

永久地契或租期地契的意义是国家让你永久或有期(在某个期限内)使用该土地,如果需要的话,国家有权征用任何人的土地,但必须按照市价予以赔偿。

宪法保护人民的财产拥有权,但不等于国家不能征用有关土地。

中国的土地权称为“土地使用权”是更正确反映土地拥有权的真义。

土地分国有及已转让

以土地的主权分类,土地可分为国有土地(state land)和已转让土地(alienated land)。

所谓已转让土地,是指政府已将土地的使用权转让给非政府组织或个人,包括个人、公司、机构或组织等。

除非得到豁免,所有已发出之土地每年都要交地税,欠地税之土地,政府有权没收。

地契都会注明用途

政府已发出之地,都在地契注明用途,例如住宅地、农业地、建筑地、商用地等。

转换土地用途,例如将农业地转为住宅地,要得到州政府立法议会的行政议会(EXCO)批准,同时要交转换费叫地价。

例如发展商购买了一段油棕园,油棕园属农业地,发展商要在该地段建屋出售,首先必须向政府申请将农业地转换为住宅地(Resident land),才可以建屋,否则,就是非法建屋,将受到法律的制裁,农业地也可建屋,但每英亩只准建一间。

州政府拥有土地权

土地权是操在州政府手中,发展商将农业地转换为住宅地,需向政府缴付土地转换费,通常约为土地价的18%,以土地转换用途后的价值计算,由政府的估值师估值。

用途地点决定价值

政府已发出的土地(alienated land),已规定作某种用途,最普通的有农业地、住宅地、商用地、工业地、公共用途土地等等。

土地的价值决定于其用途及地点,同一种用途的土地,在不同的地点,价值常常有天渊之别,例如同为住宅地,在小市镇和大都市,在市郊和在市内,价值可能相差数倍,土地价格由市场的力量决定。

但一般来说,住宅地的价值高过农业地,至于高多少倍,也没有一定。

住宅地比农业地高十倍也是常有的事,商用地比住宅地高十倍也不为奇。

由于转换用途后,土地价值肯定暴涨,所以发展商都想尽办法,将农业地转为住宅地或商用地,以获暴利。

都市边缘本是园丘

许多大都市边缘的住宅区,其实原本是园丘。

就以吉隆坡来说,八打灵万达镇、首邦、蒲种花园、斯里白沙罗等大住宅区,以及吉隆坡国际机场,都是农业地转换为住宅地或机场地。

拥有这些土地的种植公司,都因此而取得庞大的利润。

2010年杪,英芝肯尼以2亿6000万令吉,将在万宜的463英亩农业地卖给友乃德置地。

这段土地在1916年时,以120万买进,售价为原投资额216倍,而历年从园丘所取得的盈利尚不计算在内。

土地,永远是好投资。


By: 冷眼

2011年5月11日星期三

品质好,顾客自然来

美国雪糕品牌Baskin Robbins打入大马市场的过程,可以用“浪漫”来形容。

引进该品牌的Golden Scoop私人有限公司主席谢诗荣,是在1980年代和太太到美国夏威夷度蜜月的时候,无意间在当地的Baskin Robbins尝试了第一球雪糕后,就立刻爱上了这个美味、口味多元的雪糕。

他说,纵使过后他离开夏威夷到美国西南部拜访朋友,依然对这个雪糕念念不忘,还向朋友探听此雪糕以便可以再次回味,也让他燃起将它引进大马的欲望。

Baskin Robbins刚开始引进大马的售价,是一球约1美元(2.70令吉),比起当时只需要一令吉多就可以买到一碗面或一碟鸡饭,价格要高出许多。

谢诗荣坦言,当时他也不敢肯定这种“奢侈品”会得到大众的接受,于是到台湾的Baskin Robbins分销商考察,发现当地的店面门庭若市。

亲睹顾客转态

“当时那个台湾老板告诉我,只要有品质,顾客自然会来。”

秉着相信“品质”的信念,谢诗荣抱着“不成功,便成仁”的心态领着家人价值两百万令吉的抵押向多家银行贷款,不过皆不得要领。

他说,最后还是一家美国银行,基于熟悉这个美国雪糕品牌,才批准了他的贷款。

他表示,由于始终担心民众对这个品牌的接受度,在准备营业的过程他日夜难眠,而在他开业的第二天亲睹一个顾客如何对这个雪糕转态,终于奠定了他“品质好,顾客自然来”的信心。

他叙述,当时该名顾客认为雪糕价格贵,欲阻止其太太购买不果,但是在品尝了雪糕后竟然主动回来购买,并且一口气买了六球的雪糕。

他分享道,只要维持品牌的品质,就能坦然无惧地面对竞争对手,并且可以屹立不倒。

他周五晚和其千金谢菀倩在《街头波士》分享会上,如是表示。

有关节目是由988电台主办,《南洋商报》为宣传媒体。分享会内容将于周一(21日)上午9时在988电台重播。

只卖进口雪糕

谢诗荣维持Baskin Robbins雪糕品质的方法,就是坚持卖的每一口雪糕都是进口的。

至今为止从雪糕到雪糕的配料,全部都是由总公司供应。

他指出,该雪糕的特色是推出季节性的雪糕口味,由于坚持采用原料原味,因此一些水果口味的雪糕也需要配合其季节。

“此外,我们每个月也推出不同的品味,预计多年来这个品牌共推出了千多种口味。”

灵活变通 转危为机

谢诗荣说,他遭遇最严重的商业打击就是98、99年经济风暴,当时美元价值狂飙,相对的令吉面值不断缩小,导致他的成本提高,人们也不愿买这么贵的雪糕。

所谓“穷则变,变则通”,他只好推出各种促销和提高服务素质。

他将原本一年一次、定于每年8月31日的31%折扣优惠,增加至每个有31日的月份,此优惠也一直维持至今,并深获顾客欢心。

“其实,只要懂得变通,危机也会变成一种商机。”

他也提醒面临商业危机的企业家,如果情况持续恶化造成无可挽回的亏损,那么应该当机立断结业。

他强调,企业家有时难免会做出一些错误决定,例如选到不适合的地点,此时就不应为了面子问题而硬撑,反而尽早结业减少亏损,这样才有机会重新出发。

2011年5月7日星期六

3000令吉可买多少地?

答案是:4.70英亩。

你认为难以置信?请翻开柏年(Brem)2010年常年报告书第97页,就可以证明确有此事。

每一家上市公司的年报,都有一份“产业表”,通常是在年报的最后数页,与股东名单毗邻。柏年也不例外。

根据柏年的2010年报,该段在该公司的账目中,只价值3000令吉的土地,坐落在巴生武吉拉惹,属于永久地契,作发展用途土地,是在1994年买进,目前仍是空置。

低价购地不可思议

即使是在17年前的1994年,能以3000令吉买到4.70英亩的地皮,每亩只化638令吉,也是一件不可思议的事。

还有更不可思议的是,该公司在1994年,以7000令吉,或是每亩572令吉,买到位于巴生加埔的另一段12.23英亩的永久权土地,年报说该段土地“在发展中”。

第三段“廉价”土地也是在加埔,也是在1994年买进,面积109.71英亩,永久权土地,只化了20万令吉,每英亩也不过1823令吉,以每方尺4.2仙买到发展用途土地(Development land),而且面积如此之大,也实在令人难以想像。

由于当局规定上市产业公司,凡是用来建屋出售的土地,都不能重估价值以入账,相信这是该公司的上述土地,在该公司的账目中,保持17年前买进时的价值的原因。

以上是柏年现有地库的一部分。

建筑股重产业发展

柏年虽属建筑股,但侧重产业发展,在吉打、八打灵、巴生的加埔和武吉拉惹,以及吉隆坡峇都区的泗岩沫拥有许多地皮,目前的发展活动集中在泗岩沫,412个单位的共管式公寓胡姬园(Villa Orkid)在热卖中。

根据年报,该公司在峇都区拥有9段土地,共30.50英亩,是在1995与2005年买进,在账目中每平方尺价值仅17.49令吉。

另一家上市公司吴万发的地皮也是坐落在泗岩沫,该公司在2007年脱售15.8英亩土地给另一家上市公司FCW,每方尺售价为126令吉。柏年的地皮,每方尺17.49令吉,价值肯定被低估。

柏年最近以近7000万令吉,买进吉隆坡淡江的33.28英亩发展地,又以4800万令吉买进八打灵的7.577英亩厂地供商业发展用途,这两段地皮共耗资1亿1800万令吉,几乎等于该公司的实收资本,该公司说,此举是“欲以合理价格收购地皮以补充地库”。

地皮涨幅快过房价

我举柏年为例,是要藉以说明一个事实:大部分上市公司,尤其是产业股和侧重产业发展的建筑股,所拥有的地皮,价值都被低估。

尤其是在过去两年中,产业大涨,地皮价值涨幅比房屋更迅猛。

上市公司所拥有的地产,价值已不知翻了多少番,如果以市价重新估值上市公司所拥有的地产的话,每股净有形资产必须大增。

地库价值没反映

许多上市公司,尤其是第二、三线产业股目前的股价,根本没有反映他们的地库的价值。

以目前一些产业股的市价总值(Market capitalisation),根本不可能建立他们现有的地库。

一些拥有宝贵地皮,却深藏不露的公司,由于交投淡静,他们的股票不受投资者青睐,股价落后大势,为严肃投资者提供了以合理价格买进价值被低估股只的良机。

怎样挖掘产业股价值?

第一步,请先记住以下的几个数学,每公顷(ha)等于2.4711英亩(acre);每英亩等于43560方尺(s.f.);每平米(sq.m.)等于10.7309方尺(s.f.)。

上市公司年报中的“产业表”有时以公顷,有时以英亩,有时以平米,有时又以方尺计算土地面积,你必须懂得公制与英制的换算,才能算出每方尺的价值。

第二步,找出有关地区的土地市价,跟年报中的账面价值比较,就可找出有关上市公司的土地价值是否被低估。

购买土地价值被低估的股票,等于廉价买地皮,没有买地皮繁琐手续的烦恼,容易兑为现金。

股价上升后又可以卖掉一部分,以削低剩余股票的成本,投资额可大可小,散户亦可参与投资地产,岂不胜过直接买地皮?

2011年5月1日星期日

买产业不如买产业股

在过去两年中,房地产价格暴涨,尤其是在尺金寸土的大都市,如吉隆坡,房屋供不应求,屋价作三级跳,涨幅尤其惊人。

首都居,大不易。首都市民,尤其是外来者,不少人只能望屋兴叹。

除非得到父母或亲人的帮助,否则的话,一般受薪阶级,要在吉隆坡购买最普通的民居,例如双层排屋,几乎已是可望不可及,即使付得起头期,每个月的供款,也把他们压得透不过气来。

房市不会形成泡沫

首都的许多职场中人,已终身成为“屋奴”。供屋子、供汽车、儿子昂贵的教育费、有增无减的生活费,已成为受薪阶级的噩梦。

房屋市场会形成泡沫吗?

我的看法是不会。理由是:

1. 在屋价上涨之前,屋价曾停滞不少过5年,就以八打灵的屋价来说,普通排屋在四、五十万令吉之间徘徊了最少5年,如今涨至七、八十万令吉,涨幅高达四、五十巴仙。

在过去5年中,建材、地价已上升了一截,再加每年约6%地通货膨胀,建屋的成本恐怕已上涨了四、五十巴仙,故过去两年的屋价涨幅,其实是调整了成本的上升,并不为过。

2. 在购屋者中,一部分是购买屋子作为自己及家人住用的,买进后就不会再卖出;另一部分是买屋作为投资的,这些都是手持多余资金,买得起屋子的投资者,有长期拥有屋子的能力,不会轻易抛售。

地皮涨幅比屋子大

投资者虽然有,但相信巴仙率不高。所以,房屋市场泡沫形成的可能性不大。

但是,另一方面,屋价也不大可能再上一层楼,理由是:

1. 受薪阶级的收入增幅,跟不上屋子的涨幅,买屋与供屋,已非中等收入受薪人士所能负担得起。

2. 租金的上升幅度,跟不上屋价的升幅。投资回酬下降,使买屋子作为投资,已不大合算。

3. 除了收租之外,房屋投资者希望产业增值。但在屋价上升之后,增值的幅度,跟投资额相比,已不具有吸引力。

在真正需要屋子的人买不起屋子,购买屋子作为投资的魅力已递减的情况下,买产业作为投资,已不具吸引力,作为反向投资策略的信徒,窃以为买产业作为投资,此非其时。

在屋价猛涨下,地皮的价格亦猛涨,而且涨幅比屋子更大。

从投资的角度看,地皮的涨幅通常比屋子大,理由是屋子会折旧,而地皮,尤其是永久地契地皮则不会。尤其是地点优良,接近市中心的地皮涨幅更加惊人。

上市产业公司3营运作风

犹记十多年前,吉隆坡黄金三角地带的商用地皮,每方尺售价不过五、六百令吉,如今每方尺2000多令吉仍有买方无卖方。

许多上市产业公司,拥有许多地点优良的地皮,假如你细读这些公司的年报的话,你会发现有些地皮,是在10年前,甚至20年前买下的。

地皮价格倍增

有关公司仍以十多二十多年前的价值入账,实际上,这些地皮的价格,可能已上升数倍,如果以目前的市价估值的话,每股净有形资产价值必然大增。

上市产业公司的营运作风,大致上可以分为三类:

第一类是买进地皮,就积极建屋出售,其盈利主要来自出售屋子。

第二类是买进地皮后,就慢慢的发展,他们的理由是屋价不断上涨,慢慢发展,较后兴建的屋子,由于屋价更高,而地皮成本低,故赚幅会更大。

与其积极发展地皮,倒不如放慢发展,这类公司的盈利,往往不如积极发展地皮的公司,但他们所持有的地皮已大幅度增值,每股净有形资产价值,比股价高一倍一点也不稀奇。

第三类是长期拥有房地产的办公楼、购物中心及工厂等,一方面有稳定的租金收入,一方面可以取得产业增值的利益,在上市公司中,雪兰莪实业和怡保花园是典型的例子,这也是所有产业投资信托公司所采的策略。

宜购二三线优质股

为什么上市产业公司不重估其地皮?

原来有关当局规定,凡是供发展用途的地皮,都不能重新估值后入账,这就是所有上市产业公司的账目中,供发展的地皮,仍以10年前,甚至20年前的价值入账的原因。

在大马股票交易所上市的产业公司,交投活跃及业绩表现标青的公司,其股价已大涨,目前的股价已反映其真实价值。

股价被低估

但第二、三线的产业公司,股价仍在低价区徘徊,以他们所拥有的地皮计算,股价肯定是被严重低估。

这些二、三线公司的股票,不受市场青睐,一方面是他们的业绩表现,乏善可陈;一方面是交投不活跃,投资及投机者不感兴趣,导致股价表现落后于大势。

投资者与其买产业作为投资,倒不如买第二、三线产业股作为投资,更加合算。

当然,在买进之前,投资者必须作严格的筛选,毕竟第二、三线产业股,良莠不齐,并非全部值得投资。

以买地皮的态度买产业股,应可获利。


By: 冷眼

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